«Голден Телеком»: «Наш бизнес – это работа с потребителями услуг»

Направления развития и динамика рынка недвижимости в Украине напрямую влияют на специфику развития сопровождающих его сегментов и услуг, в том числе телекоммуникационных. Стремясь идти в ногу со временем, а в чем-то даже и предвосхищая актуальность и востребованность качественных услуг в определенных сегментах недвижимости, крупнейшие провайдеры связи активно осваивают новые направления. О том, как изменился рынок телекоммуникационных услуг в Украине за последние несколько лет в интервью СР рассказал Арсений Матвеев, директор по работе со зданиями компании «Голден Телеком».

 

СР: Какие изменения произошли в работе операторов связи на рынке недвижимости за последние годы?

 

Все изменения напрямую связаны со спецификой развития рынка недвижимости. Так, за последние годы он вырос не только в плане масштабов, он стал гораздо более разнообразным. Раньше, например, наша компания работала исключительно в сегменте офисных центров. Это был первый сегмент коммерческой недвижимости, получивший активное развитие в Украине, поэтому именно он стал предметом пристального внимания провайдеров связи, присутствующих в то время на рынке. Услуги, которые были на тот момент востребованы, определялись спецификой этого сегмента и его арендаторами – банками, крупными транснациональными корпорациями.

С развитием рынка провайдеры связи постепенно стали переключаться на бизнес-центры более низкого класса, объекты, построенные на основе реконструкции бывших промышленных зон, начали работать с торговыми и торгово-развлекательными центрами, жилыми комплексами. На сегодняшний день мы проводим активную деятельность в направлении многоквартирных жилых домов и нового участка рынка – логистических и складских комплексов.

Сам пакет услуг, предоставляемых провайдерами связи, принципиально не изменился. Все, как и прежде, основано на трех «китах» – цифровой телефонии, выделенном доступе в Интернет и передаче данных. Помимо основных услуг, появилось множество дополнительных – банковские операции, междугородные и международные каналы передачи данных и т.п.

Однако, что касается требований к качеству и сервису, то они, конечно, значительно выросли, как и существенно возросли за последние годы требования к качеству девелоперского проекта. Сегодня девелоперы ведут более цивилизованный бизнес в сфере недвижимости, чем это было 5-6 назад (именно тогда в нашей компании было выделено отдельное направление по бизнес-центрам).

По сравнению с тем периодом сегодня профессиональные владельцы гораздо больше внимание уделяют качеству своих партнеров, которые вместе с ними принимают участие в реализации строительства и ввода офисного здания в эксплуатацию. Поэтому на всех этапах проектирования к нам предъявляются более высокие требования по срокам выполнения работ, изготовлению и согласованию документации, качеству устанавливаемого оборудования. Медные кабели или временные решения – это вчерашний день. Сегодня в обязательном порядке используется оптико-волоконный кабель, на территории бизнес-центра инсталлируется полноценный узел связи, позволяющий оказывать не только основные, но и дополнительные услуги виртуального офиса для арендаторов и т.д.

 

СР: Какие новые направления на рынке ритейла (недвижимости) развивают сегодня операторы?

 

Поскольку наше присутствие в любом сегменте недвижимости является инвестиционным, - мы стараемся выступать в качестве партнера для девелопера, а не переводить все в плоскость покупатель-продавец. Это означает, что на этапе реализации проекта мы инвестируем в организацию сетей свои собственные средства, чтобы уже потом, в процессе функционирования центра получать прибыль от реализации услуг и даже участвовать в распределении доходов с владельцем, от которого зависит наше присутствие.

Поэтому с этой точки зрения для нас было бы идеально, если бы рынок состоял только из высококлассных офисных центров, поскольку в них всегда находится много платящих абонентов, пользующихся широким спектром услуг в большом объеме. Но в Украине полноценно начинают развиваться все сегменты недвижимости, и мы не можем оставить без внимания ни один из них.

Так, в последнее время в центре внимания нашей компании оказался один из самых молодых в Украине сегментов коммерческой недвижимости – складской. Несмотря на то, что в логистическом комплексе присутствует небольшое количество арендаторов, это, как правило, крупные транснациональные корпорации, потребляющие большое количество услуг, и нуждающиеся в постоянной качественной связи со своими филиалами и материнскими компаниями.

 

СР: В чем заключается специфика работы провайдера связи в сегменте складских и логистических комплексов?

 

Как правило, логистические объекты строятся за чертой города, поскольку занимают очень большие площади, поэтому практически каждый проект включения объекта в сеть оператора предполагает весьма дорогостоящие, трудоемкие и долгосрочные работы по прокладке кабельных линий. В черте города можно использовать уже существующую или восстановленную телефонную канализацию. Если же мы говорим о прилегающих к городу участках, то там конечно речь идет о совершенно иных подготовительных работах. Объемы строительства этой канализации измеряются не десятками или сотнями метров, а километрами. Более того, зачастую эти линии приходится прокладывать через участки, которые имеют своих владельцев, и к тому же, могут быть не приспособленными по своим геофизическим показателям для прокладки кабелей, что в результате отражается на сроках и стоимости работ.

В то же время, арендаторами или владельцами таких комплексов являются солидные компании и уровень потребляемых ими услуг должен соответствовать их статусу. Поэтому заменить наш проект каким-то временным решением - беспроводным доступом или радиорелейным интервалом можно только на самом начальном этапе функционирования объекта. В дальнейшем же необходима прокладка оптико-волоконных сетей, установка высокофункционального оборудования, организация междугородных и международных каналов передач данных и т.д. Все это довольно трудоемко, но оправдано уже хотя бы потому, что рынок стал активно развиваться в данном направлении, и та динамика, которая наблюдается сейчас в складском сегменте, не идет ни в какое сравнение с динамикой в офисном.

 

СР: Какие схемы сотрудничества между провайдером связи и девелопером проекта могут существовать в логистическом сегменте?

 

В связи с тем, что телекоммуникационные сети в объекте недвижимости мы всегда строим своими силами и за свой счет, участие в проекте логистического комплекса, находящегося на окраине или за пределами города, довольно затратно. Поэтому приходится искать различные варианты. Объем средств, которые операторы вкладывают в подобные проекты, в среднем составляет от $50 до 200 тысяч. Это небольшие деньги по сравнению с общим объемом инвестиций, но, в то же время это и существенная статья затрат. Поэтому заказчику очень импонирует подход, при котором оператор строит сети сам, и уже потом отбивает свои инвестиции за счет получения дохода от оказанных услуг.

Мы, как и все коммерческие компании, ориентированы на получение прибыли. Поэтому перед заходом в любой проект составляем бизнес-план, который и определяет экономическую целесообразность нашего участия в нем. Бывают ситуации, когда экономическое обоснование по конкретному проекту не выдерживает никакой критики, и участие в нем либо не окупится никогда, либо окупится, но в слишком отдаленной перспективе.

И тем не менее, это не окончательный вердикт для проекта. Когда провайдер связи, исходя из собственных расчетов, отказывается от самостоятельного участия в проекте, что бывает довольно таки редко, это служит тревожным сигналом для девелопера объекта. Он понимает, что никто не будет прокладывать к нему 10 километров оптического кабеля за свой счет. В этом случае обсуждаются варианты распределения затрат, и какая-то часть строительства кабельной сети может быть произведена самим заказчиком.

Более того, в случае с логистическими центрами, затраты по организации телекоммуникационных сервисов в объекте девелопер может частично переложить на плечи своих будущих арендаторов. Поскольку в одном объекте логистического комплекса как правило присутствует не более 2-3 крупных арендаторов, которые известны еще на этапе строительства проект разрабатывается во многом с учетом их интересов и требований. Поэтому они могут выступить на стороне заказчика как платежеспособная финансово сильная структура, которая, по сути, вкладывает деньги в организацию своего бизнеса. Однако, эти схемы сотрудничества являются скорее исключением, чем правилом. В частности, мы уже телефонизировали 5 логистических центров в Киевской области, и ни в одном из них не пришлось прибегать к помощи девелопера или будущего арендатора.

 

СР: На каком этапе реализации объекта недвижимости провайдер должен «заходить» в проект?

 

К сожалению, в своей практике мы довольно часто сталкивались с ситуацией, когда заказчик откладывал решение о выборе провайдера и начале оснащения объекта телекоммуникационными сетями вплоть до завершения всех строительных и отделочных работ. Но все необходимо делать своевременно, и не стоит забывать о том, что любой проект телефонизации прежде всего предусматривает проект прокладки внешних коммуникаций. То есть кабели прокладываются из вне, а это всегда очень сложно и физически, и технически, и на согласовательном уровне, что может не просто затормозить проект телефонизации центра, но и принести большие сложности основному проекту. Поэтому конечно, наиболее грамотным является рассмотрение предложение оператора на стадии «ПП» и «П».

Чем проект масштабней, чем более дорогой, тем раньше провайдер должен иметь возможность договориться с заказчиком. И хотя в нашей практике есть примеры захода в уже построенные, функционирующие центры, это всегда вызывает дополнительные сложности, которых можно было бы избежать.

 

СР: Одним из проблемных вопросов функционирования офисного центра является количество операторов связи, присутствующих в нем. В киевской и московской классификациях содержится специальное требование – наличие не менее двух операторов. Однако в Киеве на практике зачастую происходит все иначе. В чем преимущества и недостатки наличия в офисном центре только одного провайдера, и какое количество операторов, по вашему мнению, является оптимальным для офисного центра?

 

Этот вопрос сегодня действительно интересует многих. Каждый владелец офисного центра в процессе его реализации должен определиться – какую концепцию он хочет анонсировать рынку. От этого зависит ниша, которую объект займет на рынке, необходимая «начинка», предоставляемые услуги и сервисы, и, соответственно, стоимость квадратного метра. Не последнее место в этом перечне занимают услуги связи. Здесь есть 3 возможных варианта: один провайдер, несколько (ограниченное и контролируемое число), и неограниченное неконтролируемое число провайдеров.

Наличие в здании одного провайдера связи - это монополия, которая чревата конфликтами с пользователями (арендаторами). В этом случае всегда существует риск того, что приедет арендатор, которого не устраивают услуги работающего в здании оператора. Если таких операторов 2, то вероятность возникновения подобных конфликтов уменьшается вдвое. К сожалению, рынок недвижимости в Украине развивается еще очень стихийно и не всегда цивилизованно, что позволяет некоторым владельцам бизнес-центров в условиях острого дефицита офисных площадей пользоваться этой ситуацией. Такие собственники все аргументы насчет вероятного недовольства арендаторов наличием в здании эксклюзивного оператора связи парируют тем, что на место недовольного всегда придет тот, кого все устроит.

Однако в ситуации эксклюзива проблемы могут возникнуть у самого владельца здания. Если оператор в данном объекте недвижимости уже состоялся и арендаторы активно пользуются его услугами, он контролирует ситуацию и может диктовать условия собственнику здания. Отрезать оператора от этого источника уже невозможно, поскольку это значит разрушить всю инфраструктуру офисного центра.

С другой стороны, бесконечное увеличение количества операторов в офисном здании может привести к хаосу, бесконтрольности, нецивилизованности и нерегламентированной ценовой политики. В этом случае владелец практически лишается законных дивидендов с услуг оператора, а следовательно и нормальной практики ведения совместного партнерского бизнеса (мы предоставляем услуги связи, а владелец контролирует их предоставление) не может быть и речи. Такое положение вещей недопустимо, поскольку наш бизнес – совместный, и доход в нем распределяется в определенном процентном соотношении.

При наличии в здании большого неконтролируемого количества операторов возникает вероятность того, что среди них окажутся нелицензированные или недобросовестные. А значит возможно возникновение нездоровой конкуренции, переманивае пользователей и т.д. Такое броуновское движение затрагивает функционал самого здания, и управлять им становится все сложнее.

Поэтому, оптимальным вариантом на наш взгляд является золотая середина - ограниченное, контролируемое и конечное число наиболее известных и состоявшихся на рынке операторов – самых продвинутых игроков.

 

СР: Как в целом вы можете охарактеризовать рынок телекоммуникационных услуг на рынке недвижимости Киева?

 

Провайдеры связи, присутствующие сегодня на украинском рынке, разделены на целевые группы, и каждый из них ориентирован на определенный сегмент. Взаимодействие оператора и рынка недвижимости – это не абстракция, а следствие состоятельности первого в обслуживании определенной потребительской аудитории. Ведь наш бизнес - это работа с потребителями услуг, а не с объектами недвижимости. Оператор в первую очередь идет в тот сегмент недвижимости, где максимально плотно сосредоточен тот контингент, на который он привык ориентировать свои услуги. Так, например, «Голден Телеком» долгое время имел имидж бизнес-оператора, поскольку мы имели возможность давать высококлассные, и в то же время дорогостоящие услуги, которые в первую очередь отвечали требованию большого бизнеса. Поэтому мы сканировали рынок именно в такой последовательности. Прежде всего направились в офисный сегмент, где находились именно эти потребители – крупные, платежеспособные, нуждающиеся в большом количестве услуг. И только позже мы начали проникать в другие сегменты недвижимости.

Это можно сказать о всех игроках рынка телекоммуникационных услуг - каждый специализировался на своем сегменте пользователей. Мы лучше всего состоялись именно на рынке офисной недвижимости. Так, согласно проведенному анализу рынка офисных центров А и В класса, компания «Голден Телеком» является официальным оператором в большинстве центров Киева (более 70%).

Совершено обратная ситуация сложилась на рынке жилой недвижимости. В этот сегмент мы пришли всего лишь 2 года назад и в большинстве случаев нам приходилось осваивать уже введенные в эксплуатацию объекты, города-спутники. Поэтому на сегодняшний день мы активно работаем и в этом направлении, чтобы установить договорные партнерские отношения с девелоперами в этом сегменте и достичь не менее сильных позиций, чем у нас есть на рынке коммерческой недвижимости. Также, повторю, мы ориентированы на инновационные проекты, в том числе в складском, логистическом сегменте.

 

Источник: proit.com.ua

SocButtons v1.5

Добавить комментарий

Обращайтесь к посетителям сайта так, как вы хотите чтобы они обращались к вам

Защитный код
Обновить

Допрос

Сколько вы готовы платить за качественный интернет для личного пользования 100 Мбит/c на загрузку и отдачу?

Вы здесь: Главная Личности «Голден Телеком»: «Наш бизнес – это работа с потребителями услуг»